15.05.2024 LEG mit positivem Ausblick: Bereits Verkäufe für 210 Mio. Euro in 2024
Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE
Die LEG Immobilien SE ist gut in das Geschäftsjahr 2024 gestartet und kann ihre Gewinnprognose für das Gesamtjahr bekräftigen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland nimmt stetig weiter zu. Das schlug sich im ersten Quartal 2024 erneut in einer gestiegenen Nettokaltmiete und einem wiederum sehr guten Vermietungsergebnis nieder. Des Weiteren war das erste Quartal von einer ganzen Reihe erfolgreicher Verkaufsabschlüsse geprägt – wie üblich stand dabei äußerste Preisdisziplin im Fokus. Insgesamt konnten die Veräußerungen oberhalb des Buchwertes umgesetzt werden.
Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Die LEG ist gut in das Geschäftsjahr 2024 gestartet. Mit einem AFFO von rund 49 Millionen Euro befinden wir uns klar auf Zielkurs unserer Gesamtjahresprognose, die unseren wichtigsten Ertragswert in der Bandbreite von 180 bis 200 Millionen Euro sieht. Unser Verkaufsprogramm hat mit der Veräußerung von rund 2.200 Einheiten im Volumen von rund 210 Millionen Euro seit Jahresbeginn weiter Fahrt aufgenommen. Neben einer ersten spürbaren Belebung an den Transaktionsmärkten sorgt die Bodenbildung bei den Immobilienbewertungen für zusätzlichen Optimismus, was in der für das erste Halbjahr erwarteten Abwertung von lediglich zwischen 1 bis 3 Prozent deutlich wird.“
Dynamische Mietentwicklung
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche nahm im frei finanzierten Bereich deutlich um 4,1 Prozent zu. Da die Kostenmieten für geförderten Wohnraum aufgrund der turnusmäßigen Anpassung im Vorjahr stabil blieben, stiegen sie im Gesamtbestand um 3,5 Prozent an. Die Erwartung für das Gesamtjahr liegt bei 3,2 bis 3,4 Prozent (l-f-l). Die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt damit derzeit 6,67 Euro pro Quadratmeter (l-f-l) bzw. rund 420 Euro für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von ca. 63 Quadratmetern. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.
Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche hat sich gegenüber dem Vorjahresquartal nochmals um 30 Basispunkte auf 2,5 Prozent verringert.
Der AFFO ging um 11,5 Prozent auf 48,6 Millionen Euro zurück (Q1/2023: 54,9 Millionen Euro). Im Vorjahresquartal profitierte das Unternehmen von einem Einmaleffekt aus dem Forward-Verkauf von LEG-eigenem Grünstrom (7 Millionen Euro) sowie einer unterproportionalen Investitionsverausgabung im 1. Quartal 2023, die erst im weiteren Verlauf des letzten Jahres wieder ausgeglichen wurde.
Ohne diese Sondereffekte läge der AFFO im ersten Quartal 2024 oberhalb des Vorjahresniveaus. Im angelaufenen Geschäftsjahr strebt das Unternehmen eine gleichmäßigere Verteilung der Investitionsausgaben auf die vier Quartale an. Dementsprechend lagen die Investitionen im ersten Quartal 2024 bei 7,58 Euro je Quadratmeter und damit 15 Prozent über dem Vorjahresquartal (Q1/2023: 6,59 Euro je Quadratmeter). Für das Gesamtjahr 2024 hat die LEG nach wie vor Investitionen in Höhe von rund 32 Euro je Quadratmeter geplant.
NTA je Aktie beträgt 127,69 Euro – Portfoliobewertung nahezu unverändert
Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 31. März 2024 bei 127,69 Euro und ist damit gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 nahezu unverändert (126,57 Euro pro Aktie). Wie üblich wird das Wohnungsportfolio der LEG im 2. und im 4. Quartal neu bewertet. Auf Basis einer leicht anziehenden Transaktionstätigkeit und der absehbaren Bodenbildung bei den Preisen für Wohnimmobilien rechnet die LEG für das erste Halbjahr 2024 allenfalls mit einem moderaten Rückgang des Wertes des Immobilienvermögens im Bereich von 1 bis 3 Prozent.
Die LEG schließt sich der Auffassung zahlreicher Branchenexperten und Fachinstitutionen an, dass die Talsohle bei der Bewertung von Wohnimmobilien im Jahresverlauf 2024 durchschritten sein wird. Diese Entwicklung hätte zur Folge, dass sich die weiterhin deutliche Lücke zwischen NTA und Börsenwert je Aktie weiter schließen würde.
Zum 30. Juni 2024 wird PWC den Immobilienbestand der LEG-Gruppe erstmals bewerten. PWC hat im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens das Bewertungsmandat gewonnen und löst damit CBRE ab. Die LEG wird weiterhin die Bewertung für die Bilanz auf einem eigenen Bewertungsmodell basieren, PWC erstellt eine unabhängige Zweitmeinung, die der LEG zur Validierung der eigenen Ergebnisse dient.
Die Bruttorendite des gesamten Immobilienbestandes belief sich zum 31. März 2024 auf 4,8 Prozent (Q1/2023: 4,2 Prozent) und bietet damit bereits einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.
Die LEG hat die beginnende Belebung auf dem Markt für Wohnimmobilien genutzt und seit Jahresbeginn den Verkauf von rund 2.200 Wohnungen für rund 210 Millionen Euro vereinbart bzw. abgeschlossen, und zwar insgesamt über dem Buchwert. Der Besitzübergang erfolgt dabei zum Teil erst im weiteren Jahresverlauf. Insgesamt umfasst das Verkaufsprogramm der LEG mehr als 5.000 Einheiten.
Die Verkaufsaktivitäten der LEG richten sich dabei vor allem auf Bestände am unteren sowie am oberen Ende des Qualitätsspektrums (sanierungsbedürftige oder randständige Objekte sowie Neubau). Sie dienen damit neben der Stärkung der Bilanz auch der weiteren Fokussierung und Optimierung des Gesamtportfolios. Aufgrund seiner liquiditätsschonenden Maßnahmen wird das Unternehmen auch künftig anstreben, keine Bestände unter Buchwert zu veräußern.
Finanzierung bleibt stark aufgestellt – Verschuldungsgrad sinkt leicht
In der weiterhin herausfordernden Marktphase profitiert die LEG vom guten Zugang zu allen Teilnehmern am Finanzmarkt. Bis Mitte 2025 stehen weder gedeckte noch ungedeckte Fälligkeiten an.
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen zum 31. März 2024 bei 1,59 Prozent bei einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten von 5,9 Jahren (31. Dezember 2023: 1,58 Prozent, 6,2 Jahre). Das Unternehmen verfügt über ein solides Investmentgrade Rating von Baa2 mit stabilem Ausblick.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum 31. März 2024 bei 47,9 Prozent und ist damit gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 etwas zurückgegangen (48,4 Prozent). Unter Berücksichtigung der seit Jahresbeginn realisierten Verkäufe beläuft sich der Pro-Forma LTV auf 47,5 Prozent.
Mit 38,9 Prozent weist das Unternehmen zudem eine im Vergleich zu vielen anderen Industriezweigen hohe Eigenkapitalquote auf.
Mieterstromprojekte als ein Baustein der LEG-Dekarbonisierungsmaßnahmen
Die LEG entwickelt ihre Nachhaltigkeits- und Klimaschutzmaßnahmen kontinuierlich weiter. Im Fokus stehen dabei immer auch die Akzeptanz und Leistungsfähigkeit der Mieterinnen und Mieter sowie die Rentabilität für das Unternehmen. Jüngstes Beispiel ist die Fertigstellung des größten zusammenhängenden Mieterstromprojektes in Nordrhein-Westfalen im LEG-Quartier in Monheim am Rhein mit einer Gesamtleistung von 2 MW Peak. Insgesamt wurden im Quartier „Berliner Viertel“ in den vergangenen Monaten dafür 118 Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 1.117 Wohnungen mit Photovoltaik-Anlagen ausgestattet. Die Fläche der 4.774 installierten PV-Module entspricht mit 10.000 Quadratmetern der Größe von zwei Fußballfeldern. Die Einweihung der Anlagen fand Mitte April im Beisein von NRW-Wirtschafts- und Klimaministerin Mona Neubaur statt.
Insgesamt arbeitet die LEG mit einem ganzen Bündel an Maßnahmen sehr erfolgreich an der möglichst effizienten Dekarbonisierung von Wohngebäuden, zum Beispiel mit den LEG-eigenen grünen Start-Ups RENOWATE, termios und dekarbo. Verlässliche politische und regulatorische Rahmenbedingungen sind dabei dafür entscheidend, dass die sozial verantwortungsvolle Wohnungswirtschaft ihre Klimaziele erreichen kann. Als wesentlich sieht das Unternehmen dabei u.a. eine für Mieter und Vermieter nachvollziehbare, faire und unbürokratische Ausgestaltung der Modernisierungsumlage sowie die fortgesetzte Anschubförderung der noch jungen, seriellen Sanierungsverfahren an.
Positiver Ausblick für 2024 bekräftigt
Vor dem Hintergrund der guten fundamentalen Entwicklung im Kerngeschäft bestätigt die LEG die Jahresprognose für den AFFO in der Bandbreite von 180 bis 200 Millionen Euro. Effekte aus möglichen zukünftigen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.
Dies entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einem Ertragswachstum von rund 5 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2023 erzielten AFFO.
Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Die LEG ist gut in das Geschäftsjahr 2024 gestartet. Mit einem AFFO von rund 49 Millionen Euro befinden wir uns klar auf Zielkurs unserer Gesamtjahresprognose, die unseren wichtigsten Ertragswert in der Bandbreite von 180 bis 200 Millionen Euro sieht. Unser Verkaufsprogramm hat mit der Veräußerung von rund 2.200 Einheiten im Volumen von rund 210 Millionen Euro seit Jahresbeginn weiter Fahrt aufgenommen. Neben einer ersten spürbaren Belebung an den Transaktionsmärkten sorgt die Bodenbildung bei den Immobilienbewertungen für zusätzlichen Optimismus, was in der für das erste Halbjahr erwarteten Abwertung von lediglich zwischen 1 bis 3 Prozent deutlich wird.“
Dynamische Mietentwicklung
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche nahm im frei finanzierten Bereich deutlich um 4,1 Prozent zu. Da die Kostenmieten für geförderten Wohnraum aufgrund der turnusmäßigen Anpassung im Vorjahr stabil blieben, stiegen sie im Gesamtbestand um 3,5 Prozent an. Die Erwartung für das Gesamtjahr liegt bei 3,2 bis 3,4 Prozent (l-f-l). Die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt damit derzeit 6,67 Euro pro Quadratmeter (l-f-l) bzw. rund 420 Euro für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von ca. 63 Quadratmetern. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.
Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche hat sich gegenüber dem Vorjahresquartal nochmals um 30 Basispunkte auf 2,5 Prozent verringert.
Der AFFO ging um 11,5 Prozent auf 48,6 Millionen Euro zurück (Q1/2023: 54,9 Millionen Euro). Im Vorjahresquartal profitierte das Unternehmen von einem Einmaleffekt aus dem Forward-Verkauf von LEG-eigenem Grünstrom (7 Millionen Euro) sowie einer unterproportionalen Investitionsverausgabung im 1. Quartal 2023, die erst im weiteren Verlauf des letzten Jahres wieder ausgeglichen wurde.
Ohne diese Sondereffekte läge der AFFO im ersten Quartal 2024 oberhalb des Vorjahresniveaus. Im angelaufenen Geschäftsjahr strebt das Unternehmen eine gleichmäßigere Verteilung der Investitionsausgaben auf die vier Quartale an. Dementsprechend lagen die Investitionen im ersten Quartal 2024 bei 7,58 Euro je Quadratmeter und damit 15 Prozent über dem Vorjahresquartal (Q1/2023: 6,59 Euro je Quadratmeter). Für das Gesamtjahr 2024 hat die LEG nach wie vor Investitionen in Höhe von rund 32 Euro je Quadratmeter geplant.
NTA je Aktie beträgt 127,69 Euro – Portfoliobewertung nahezu unverändert
Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 31. März 2024 bei 127,69 Euro und ist damit gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 nahezu unverändert (126,57 Euro pro Aktie). Wie üblich wird das Wohnungsportfolio der LEG im 2. und im 4. Quartal neu bewertet. Auf Basis einer leicht anziehenden Transaktionstätigkeit und der absehbaren Bodenbildung bei den Preisen für Wohnimmobilien rechnet die LEG für das erste Halbjahr 2024 allenfalls mit einem moderaten Rückgang des Wertes des Immobilienvermögens im Bereich von 1 bis 3 Prozent.
Die LEG schließt sich der Auffassung zahlreicher Branchenexperten und Fachinstitutionen an, dass die Talsohle bei der Bewertung von Wohnimmobilien im Jahresverlauf 2024 durchschritten sein wird. Diese Entwicklung hätte zur Folge, dass sich die weiterhin deutliche Lücke zwischen NTA und Börsenwert je Aktie weiter schließen würde.
Zum 30. Juni 2024 wird PWC den Immobilienbestand der LEG-Gruppe erstmals bewerten. PWC hat im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens das Bewertungsmandat gewonnen und löst damit CBRE ab. Die LEG wird weiterhin die Bewertung für die Bilanz auf einem eigenen Bewertungsmodell basieren, PWC erstellt eine unabhängige Zweitmeinung, die der LEG zur Validierung der eigenen Ergebnisse dient.
Die Bruttorendite des gesamten Immobilienbestandes belief sich zum 31. März 2024 auf 4,8 Prozent (Q1/2023: 4,2 Prozent) und bietet damit bereits einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.
Die LEG hat die beginnende Belebung auf dem Markt für Wohnimmobilien genutzt und seit Jahresbeginn den Verkauf von rund 2.200 Wohnungen für rund 210 Millionen Euro vereinbart bzw. abgeschlossen, und zwar insgesamt über dem Buchwert. Der Besitzübergang erfolgt dabei zum Teil erst im weiteren Jahresverlauf. Insgesamt umfasst das Verkaufsprogramm der LEG mehr als 5.000 Einheiten.
Die Verkaufsaktivitäten der LEG richten sich dabei vor allem auf Bestände am unteren sowie am oberen Ende des Qualitätsspektrums (sanierungsbedürftige oder randständige Objekte sowie Neubau). Sie dienen damit neben der Stärkung der Bilanz auch der weiteren Fokussierung und Optimierung des Gesamtportfolios. Aufgrund seiner liquiditätsschonenden Maßnahmen wird das Unternehmen auch künftig anstreben, keine Bestände unter Buchwert zu veräußern.
Finanzierung bleibt stark aufgestellt – Verschuldungsgrad sinkt leicht
In der weiterhin herausfordernden Marktphase profitiert die LEG vom guten Zugang zu allen Teilnehmern am Finanzmarkt. Bis Mitte 2025 stehen weder gedeckte noch ungedeckte Fälligkeiten an.
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen zum 31. März 2024 bei 1,59 Prozent bei einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten von 5,9 Jahren (31. Dezember 2023: 1,58 Prozent, 6,2 Jahre). Das Unternehmen verfügt über ein solides Investmentgrade Rating von Baa2 mit stabilem Ausblick.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum 31. März 2024 bei 47,9 Prozent und ist damit gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 etwas zurückgegangen (48,4 Prozent). Unter Berücksichtigung der seit Jahresbeginn realisierten Verkäufe beläuft sich der Pro-Forma LTV auf 47,5 Prozent.
Mit 38,9 Prozent weist das Unternehmen zudem eine im Vergleich zu vielen anderen Industriezweigen hohe Eigenkapitalquote auf.
Mieterstromprojekte als ein Baustein der LEG-Dekarbonisierungsmaßnahmen
Die LEG entwickelt ihre Nachhaltigkeits- und Klimaschutzmaßnahmen kontinuierlich weiter. Im Fokus stehen dabei immer auch die Akzeptanz und Leistungsfähigkeit der Mieterinnen und Mieter sowie die Rentabilität für das Unternehmen. Jüngstes Beispiel ist die Fertigstellung des größten zusammenhängenden Mieterstromprojektes in Nordrhein-Westfalen im LEG-Quartier in Monheim am Rhein mit einer Gesamtleistung von 2 MW Peak. Insgesamt wurden im Quartier „Berliner Viertel“ in den vergangenen Monaten dafür 118 Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 1.117 Wohnungen mit Photovoltaik-Anlagen ausgestattet. Die Fläche der 4.774 installierten PV-Module entspricht mit 10.000 Quadratmetern der Größe von zwei Fußballfeldern. Die Einweihung der Anlagen fand Mitte April im Beisein von NRW-Wirtschafts- und Klimaministerin Mona Neubaur statt.
Insgesamt arbeitet die LEG mit einem ganzen Bündel an Maßnahmen sehr erfolgreich an der möglichst effizienten Dekarbonisierung von Wohngebäuden, zum Beispiel mit den LEG-eigenen grünen Start-Ups RENOWATE, termios und dekarbo. Verlässliche politische und regulatorische Rahmenbedingungen sind dabei dafür entscheidend, dass die sozial verantwortungsvolle Wohnungswirtschaft ihre Klimaziele erreichen kann. Als wesentlich sieht das Unternehmen dabei u.a. eine für Mieter und Vermieter nachvollziehbare, faire und unbürokratische Ausgestaltung der Modernisierungsumlage sowie die fortgesetzte Anschubförderung der noch jungen, seriellen Sanierungsverfahren an.
Positiver Ausblick für 2024 bekräftigt
Vor dem Hintergrund der guten fundamentalen Entwicklung im Kerngeschäft bestätigt die LEG die Jahresprognose für den AFFO in der Bandbreite von 180 bis 200 Millionen Euro. Effekte aus möglichen zukünftigen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.
Dies entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einem Ertragswachstum von rund 5 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2023 erzielten AFFO.
