15.05.2024 Deutsche Konsum: Mieterlöse gestiegen, Vermietungsergebnis gesunken
Die Deutsche Konsum REIT-AG blickt auf ein solides erstes Geschäftshalbjahr 2023/2024 zurück. Die Mieterlöse der Gesellschaft sind im ersten Geschäftshalbjahr 2023/2024 gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum leicht um rund 3 % von EUR 38,7 Mio. auf EUR 39,8 Mio. gestiegen. Dies resultiert im Wesentlichen aus einem leicht größeren Immobilienbestand im Vorjahresvergleich sowie aus indexbasierten Mieterhöhungen.
Das Vermietungsergebnis hingegen sank von 26,5 Mio. auf 24,8 Mio., was vor allem auf höhere Vermietungsaufwendungen zurückzuführen ist.
Die Funds from Operations („FFO“) verringerten sich gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum um 17,2 % und beliefen sich auf EUR 16,5 Mio. bzw. auf EUR 0,47 je Aktie (H1 2022/2023: EUR 19,9 Mio. bzw. EUR 0,57 je Aktie). Dies geht im Wesentlichen auf gestiegene Zinsaufwendungen bei variablen und neueren Finanzierungen zurück.
Die aFFO (FFO nach Abzug der kapitalisierten Modernisierungsmaßnahmen) sind um 25 % auf EUR 10,7 Mio. gestiegen, da im Vergleich zum Vorjahr weniger CAPEX-Maßnahmen getätigt wurden. In den kommenden Quartalen sind weitere Revitalisierungsmaßnahmen geplant, die zu signifikanten wirtschaftlichen Verbesserungen der Portfoliokennzahlen beitragen werden.
Bilanzwert des Immobilienportfolios derzeit bei etwa EUR 1,0 Mrd. mit einer Jahresmiete von EUR 78 Mio. / Verkauf eines Teilportfolios beurkundet
Das am 31. März 2024 bilanzierte Immobilienportfolio der DKR umfasst 183 Einzelhandelsobjekte mit einem Bilanzwert von rund EUR 994,8 Mio. (30. September 2023: EUR 995.4 Mio.) und einer Mietfläche von rund 1.070.000 Quadratmetern. Zum Bilanzstichtag beträgt die annualisierte Jahresmiete EUR 78,1 Mio. (30. September 2023: EUR 79,2 Mio.).
Die durchschnittliche Ankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt derzeit rund 10,0 %.
Im ersten Geschäftshalbjahr 2023/2024 erfolgten keine Objektankäufe. Hingegen erfolgte der Verkauf des Objekts in Trier-Kenn mit Nutzen-Lasten-Wechsel zum Jahresende 2023. Weiterhin wurde Ende März 2024 der Verkauf eines Teilportfolios von 14 Immobilien notariell beurkundet. Der erzielte Verkaufspreis lag aufgrund kurzfristiger Instandhaltungserfordernisse etwa 4 % unter dem IFRS-Buchwert per 30. September 2023. Der Abschluss der Verkaufstransaktion wird bis Ende Juni 2024 erwartet. Die Erlöse aus dem Verkauf sind fast vollständig zur Tilgung von Bankverbindlichkeiten und zur teilweisen Rückzahlung fälliger Anleihen vorgesehen. Zudem prüft die DKR derzeit weitere selektive Veräußerungen, deren Veräußerungserlöse zur Verringerung der Verschuldung eingesetzt werden sollen.
Unter Berücksichtigung der beurkundeten Verkäufe umfasst das Portfolio pro forma derzeit 169 Einzelhandelsimmobilien mit einer Jahresmiete von etwa EUR 72,5 Mio.
Refinanzierung der auslaufenden Anleihen in finalen Verhandlungen
Die DKR ist nunmehr in finalen Verhandlungen mit den Gläubigern der kurzfristig fällig werdenden Anleihen über 70 Mio. EUR und 35,9 Mio., die bisher noch nicht abgeschlossen worden sind. Bis zur finalen Prolongation wurde daher zunächst das Fälligkeitsdatum der beiden Anleihen mit Einwilligung der Anleihegläubigerin auf den 30. Juni 2024 verlängert. Der Vorstand geht davon aus, dass die finale Prolongation nunmehr kurzfristig erfolgt.
EPRA NTA je Aktie beträgt EUR 7,91 / Net-LTV beträgt 61,4 %
Der EPRA NTA je Aktie hat sich zum 31. März 2024 aufgrund des positiven Halbjahresergebnisses leicht auf EUR 7,91 erhöht (30. September 2023: EUR 7,64 je Aktie).
Der Net-LTV beläuft sich zum Bilanzstichtag auf 61,4 % und liegt damit gegenwärtig über dem Zielwert von rund 50 %. Der Verschuldungsgrad soll jedoch zum Ende des Geschäftsjahres 2023/2024 wieder unter 55 % sinken.
FFO-Prognose für das Geschäftsjahr 2023/2024
Angesichts der beurkundeten Verkaufstransaktion und der bevorstehenden Verlängerung der Anleihen bei gleichzeitig erheblicher Fremdkapitalrückführung ergibt sich nunmehr eine recht klare Perspektive für die weitere Geschäftsjahresentwicklung. Auf Basis der aktuellen Planung erwartet der Vorstand demnach gegenwärtig einen FFO (Funds From Operations) in Höhe von 27 Mio. EUR bis 30 Mio. EUR (vor möglichen weiteren Immobilienverkäufen) für das Gesamtgeschäftsjahr 2023/2024.
Das Vermietungsergebnis hingegen sank von 26,5 Mio. auf 24,8 Mio., was vor allem auf höhere Vermietungsaufwendungen zurückzuführen ist.
Die Funds from Operations („FFO“) verringerten sich gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum um 17,2 % und beliefen sich auf EUR 16,5 Mio. bzw. auf EUR 0,47 je Aktie (H1 2022/2023: EUR 19,9 Mio. bzw. EUR 0,57 je Aktie). Dies geht im Wesentlichen auf gestiegene Zinsaufwendungen bei variablen und neueren Finanzierungen zurück.
Die aFFO (FFO nach Abzug der kapitalisierten Modernisierungsmaßnahmen) sind um 25 % auf EUR 10,7 Mio. gestiegen, da im Vergleich zum Vorjahr weniger CAPEX-Maßnahmen getätigt wurden. In den kommenden Quartalen sind weitere Revitalisierungsmaßnahmen geplant, die zu signifikanten wirtschaftlichen Verbesserungen der Portfoliokennzahlen beitragen werden.
Bilanzwert des Immobilienportfolios derzeit bei etwa EUR 1,0 Mrd. mit einer Jahresmiete von EUR 78 Mio. / Verkauf eines Teilportfolios beurkundet
Das am 31. März 2024 bilanzierte Immobilienportfolio der DKR umfasst 183 Einzelhandelsobjekte mit einem Bilanzwert von rund EUR 994,8 Mio. (30. September 2023: EUR 995.4 Mio.) und einer Mietfläche von rund 1.070.000 Quadratmetern. Zum Bilanzstichtag beträgt die annualisierte Jahresmiete EUR 78,1 Mio. (30. September 2023: EUR 79,2 Mio.).
Die durchschnittliche Ankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt derzeit rund 10,0 %.
Im ersten Geschäftshalbjahr 2023/2024 erfolgten keine Objektankäufe. Hingegen erfolgte der Verkauf des Objekts in Trier-Kenn mit Nutzen-Lasten-Wechsel zum Jahresende 2023. Weiterhin wurde Ende März 2024 der Verkauf eines Teilportfolios von 14 Immobilien notariell beurkundet. Der erzielte Verkaufspreis lag aufgrund kurzfristiger Instandhaltungserfordernisse etwa 4 % unter dem IFRS-Buchwert per 30. September 2023. Der Abschluss der Verkaufstransaktion wird bis Ende Juni 2024 erwartet. Die Erlöse aus dem Verkauf sind fast vollständig zur Tilgung von Bankverbindlichkeiten und zur teilweisen Rückzahlung fälliger Anleihen vorgesehen. Zudem prüft die DKR derzeit weitere selektive Veräußerungen, deren Veräußerungserlöse zur Verringerung der Verschuldung eingesetzt werden sollen.
Unter Berücksichtigung der beurkundeten Verkäufe umfasst das Portfolio pro forma derzeit 169 Einzelhandelsimmobilien mit einer Jahresmiete von etwa EUR 72,5 Mio.
Refinanzierung der auslaufenden Anleihen in finalen Verhandlungen
Die DKR ist nunmehr in finalen Verhandlungen mit den Gläubigern der kurzfristig fällig werdenden Anleihen über 70 Mio. EUR und 35,9 Mio., die bisher noch nicht abgeschlossen worden sind. Bis zur finalen Prolongation wurde daher zunächst das Fälligkeitsdatum der beiden Anleihen mit Einwilligung der Anleihegläubigerin auf den 30. Juni 2024 verlängert. Der Vorstand geht davon aus, dass die finale Prolongation nunmehr kurzfristig erfolgt.
EPRA NTA je Aktie beträgt EUR 7,91 / Net-LTV beträgt 61,4 %
Der EPRA NTA je Aktie hat sich zum 31. März 2024 aufgrund des positiven Halbjahresergebnisses leicht auf EUR 7,91 erhöht (30. September 2023: EUR 7,64 je Aktie).
Der Net-LTV beläuft sich zum Bilanzstichtag auf 61,4 % und liegt damit gegenwärtig über dem Zielwert von rund 50 %. Der Verschuldungsgrad soll jedoch zum Ende des Geschäftsjahres 2023/2024 wieder unter 55 % sinken.
FFO-Prognose für das Geschäftsjahr 2023/2024
Angesichts der beurkundeten Verkaufstransaktion und der bevorstehenden Verlängerung der Anleihen bei gleichzeitig erheblicher Fremdkapitalrückführung ergibt sich nunmehr eine recht klare Perspektive für die weitere Geschäftsjahresentwicklung. Auf Basis der aktuellen Planung erwartet der Vorstand demnach gegenwärtig einen FFO (Funds From Operations) in Höhe von 27 Mio. EUR bis 30 Mio. EUR (vor möglichen weiteren Immobilienverkäufen) für das Gesamtgeschäftsjahr 2023/2024.
