16.05.2024 Berlin: Immobilienmarkt profitiert von Entwicklung zur Zukunftsstadt
Nach Analysen von Aengevelt Research sind die Zeiten, als ein Regierender Bürgermeister die Bundeshauptstadt als „arm, aber sexy“ bezeichnen musste (Klaus Wowereit im November 2003), längst vorbei. Aktuelle Untersuchungen belegen, dass sich Berlin vor allem auch insbesondere im Hinblick auf Zukunftsbranchen und Zukunftsberufe zur dynamischsten Metropolregion Deutschlands entwickelt hat und dabei auch München hinter sich lässt. Dadurch wird Berlin auch als Immobilienstandort noch interessanter.
Ursprünglich hatte das RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung vom Kommunalverband Ruhr den Auftrag erhalten, die Zukunftsfähigkeit des Ruhrgebiets im Vergleich zu anderen Metropolregionen zu untersuchen. Die Ergebnisse des „Zukunftsjob-Reports“ rückten dabei eine ganz andere Region in den Fokus: Die Bundeshauptstadt.
Um die Zukunftsfähigkeit zu messen, analysierte RWI vor allem die Zahlen und Entwicklungen der Beschäftigten in Berufen, die für den digitalen und ökologischen Wandel eine zentrale Rolle spielen. Dazu gehören IT-Berufe, Mechatronik und Automatisierungstechnik, Elektrotechnik, Energietechnik, Ver- und Entsorgung sowie bestimmte Bauberufe, die für die energetische Ertüchtigung von Gebäuden benötigt werden. Zwischen 2018 und 2022 erreichte Berlin in diesen Zukunftsberufen eine Wachstumsrate von 18,4 %, die die Bundeshauptstadt mit deutlichem Abstand gegenüber der zweitplatzierten Region München (14,3 %) an die Spitze aller Vergleichsregionen katapultiert.
Besonders dynamisch stiegen die Zahlen der Beschäftigten in der Softwareentwicklung und Programmierung (+ 60,5 % in vier Jahren), IT-Systemanalyse und Vertrieb (+ 46,1 %) und IT-Organisation (+ 42,1 %). Dabei handelt es sich in allen Fällen um die höchsten Wachstumsraten unter den deutschen Metropolen. Einen Spitzenplatz nimmt Berlin auch bei der Mechatronik und Automatisierungstechnik ein, wo das Wachstum mit 7,1 % allerdings nicht ganz so markant ausfiel.
Bei den Beschäftigten in Zukunftsberufen mit akademischem Abschluss erreicht Berlin mit einem Anteil von 34,9 % knapp hinter München (37,2 %) den zweiten Platz in der Spitzengruppe der Metropolregionen. Aufgrund der hohen Wachstumsrate von 41,9 % binnen nur vier Jahren ist indessen absehbar, dass die Bundeshauptstadt die bayerische Landeshauptstadt mit deren deutlich niedrigeren Wachstumsrate von 30,5 % zeitnah überholt. Noch prägnanter ist dabei der Berliner Vorsprung beim Wachstum der Zahl der unter 25-jährigen Beschäftigten in Zukunftsberufen, das 40,3 % beträgt, während die Verfolger Ruhrgebiet und Hamburg lediglich auf moderate 18,6 % bzw. 18,4 % kommen und München abgeschlagen mit 13,4 % landet. Dynamik-Spitzenplätze nimmt die Bundeshauptstadt auch sowohl beim Wachstum der innovativen Beschäftigten ein, die aus dem Ausland kommen, als auch beim Frauenanteil.
Auch bei der Arbeitsnachfrage, wie sie in Stellenangeboten zum Ausdruck kommt, hat sich Berlin in nahezu allen Zukunftsberufen im Laufe der letzten Jahre an die bundesweite Spitze gearbeitet. Berlin ist damit nicht nur auf dem Sprung, München als IT-Hauptstadt abzulösen, sondern profitiert zudem auch noch von seinem wesentlich breiteren Branchenspektrum und zieht dadurch insbesondere akademisch qualifizierte junge Leute, Frauen und Fachkräfte aus dem Ausland an.
Das starke Wachstum speziell in den Branchen der Zukunftsberufe untermauert zudem, dass sich der Standort Berlin weiterhin überproportional positiv entwickeln wird. Die Wachstumstrends in Bezug auf Einwohnerzahl, Privathaushalte, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte insgesamt und Tourismusindikatoren bei gleichzeitigem Sinken der Arbeitslosenquote können sich hierdurch nachhaltig fortsetzen.
Für die Immobilienmärkte bedeutet das, dass Berlin unter den deutschen Metropolregionen seine Spitzenpositionen beim Büroflächenumsatz weiter ausbauen wird. Hieran können temporäre Umsatzeinbußen als Folgen der Pandemie und globalen und gesamtwirtschaftlichen Turbulenzen strukturell nichts ändern. Der Berliner Büromarkt weist nach den Erhebungen von Aengevelt Research Anfang 2024 ein Angebotsdefizit von rd. 162.000 m² bzw. 0,8 % des Gesamtbestands auf, wenn man Fluktuationsreserve, strukturellen und latenten Leerstand herausrechnet.
Die robust hohe Büroflächennachfrage zeigt sich zum Beispiel auch an der beachtlichen Vorvermarktungsquote neuer Projektentwicklungen von rd. 65 %. Auch wenn Aengevelt Research für die Jahre 2024 und 2025 relativ hohe Fertigstellungsvolumina von 700.000 m2 bzw. 650.000 m2 erwartet, bleibt der Berliner Büromarkt angesichts der hohen wirtschaftlichen Standortdynamik absorptionsfähig.
Als limitierende Faktor ist allerdings das für relevante Marktsegmente chronisch unzureichende Wohnungsangebot zu beachten, das den Zuzug von Fach- und Führungskräften relativiert. Hier verliert Berlin wertvolle Zeit in der Baulandausweisung für bedarfsgerechten Wohnungsbau und durch kostentreibende Regulierungen und Auflagen. Dieser bislang anhaltende Engpass wirkt auch ins Brandenburger Umland.
Chiara Aengevelt, geschäftsführende Gesellschafterin von Aengevelt Immobilien mit Wohnsitz Berlin, fasst zusammen: „Der Zukunftsjob-Report des RWI hat bestätigt, dass sich Berlin zum führenden IT-Standort Deutschlands entwickelt und darüber hinaus ein breites Spektrum an Zukunftsberufen aufweist. Berlin bietet damit nachhaltige Wachstumsperspektiven und erstklassige Bedingungen für Investments in Immobilien aller Assetklassen.“
Ursprünglich hatte das RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung vom Kommunalverband Ruhr den Auftrag erhalten, die Zukunftsfähigkeit des Ruhrgebiets im Vergleich zu anderen Metropolregionen zu untersuchen. Die Ergebnisse des „Zukunftsjob-Reports“ rückten dabei eine ganz andere Region in den Fokus: Die Bundeshauptstadt.
Um die Zukunftsfähigkeit zu messen, analysierte RWI vor allem die Zahlen und Entwicklungen der Beschäftigten in Berufen, die für den digitalen und ökologischen Wandel eine zentrale Rolle spielen. Dazu gehören IT-Berufe, Mechatronik und Automatisierungstechnik, Elektrotechnik, Energietechnik, Ver- und Entsorgung sowie bestimmte Bauberufe, die für die energetische Ertüchtigung von Gebäuden benötigt werden. Zwischen 2018 und 2022 erreichte Berlin in diesen Zukunftsberufen eine Wachstumsrate von 18,4 %, die die Bundeshauptstadt mit deutlichem Abstand gegenüber der zweitplatzierten Region München (14,3 %) an die Spitze aller Vergleichsregionen katapultiert.
Besonders dynamisch stiegen die Zahlen der Beschäftigten in der Softwareentwicklung und Programmierung (+ 60,5 % in vier Jahren), IT-Systemanalyse und Vertrieb (+ 46,1 %) und IT-Organisation (+ 42,1 %). Dabei handelt es sich in allen Fällen um die höchsten Wachstumsraten unter den deutschen Metropolen. Einen Spitzenplatz nimmt Berlin auch bei der Mechatronik und Automatisierungstechnik ein, wo das Wachstum mit 7,1 % allerdings nicht ganz so markant ausfiel.
Bei den Beschäftigten in Zukunftsberufen mit akademischem Abschluss erreicht Berlin mit einem Anteil von 34,9 % knapp hinter München (37,2 %) den zweiten Platz in der Spitzengruppe der Metropolregionen. Aufgrund der hohen Wachstumsrate von 41,9 % binnen nur vier Jahren ist indessen absehbar, dass die Bundeshauptstadt die bayerische Landeshauptstadt mit deren deutlich niedrigeren Wachstumsrate von 30,5 % zeitnah überholt. Noch prägnanter ist dabei der Berliner Vorsprung beim Wachstum der Zahl der unter 25-jährigen Beschäftigten in Zukunftsberufen, das 40,3 % beträgt, während die Verfolger Ruhrgebiet und Hamburg lediglich auf moderate 18,6 % bzw. 18,4 % kommen und München abgeschlagen mit 13,4 % landet. Dynamik-Spitzenplätze nimmt die Bundeshauptstadt auch sowohl beim Wachstum der innovativen Beschäftigten ein, die aus dem Ausland kommen, als auch beim Frauenanteil.
Auch bei der Arbeitsnachfrage, wie sie in Stellenangeboten zum Ausdruck kommt, hat sich Berlin in nahezu allen Zukunftsberufen im Laufe der letzten Jahre an die bundesweite Spitze gearbeitet. Berlin ist damit nicht nur auf dem Sprung, München als IT-Hauptstadt abzulösen, sondern profitiert zudem auch noch von seinem wesentlich breiteren Branchenspektrum und zieht dadurch insbesondere akademisch qualifizierte junge Leute, Frauen und Fachkräfte aus dem Ausland an.
Das starke Wachstum speziell in den Branchen der Zukunftsberufe untermauert zudem, dass sich der Standort Berlin weiterhin überproportional positiv entwickeln wird. Die Wachstumstrends in Bezug auf Einwohnerzahl, Privathaushalte, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte insgesamt und Tourismusindikatoren bei gleichzeitigem Sinken der Arbeitslosenquote können sich hierdurch nachhaltig fortsetzen.
Für die Immobilienmärkte bedeutet das, dass Berlin unter den deutschen Metropolregionen seine Spitzenpositionen beim Büroflächenumsatz weiter ausbauen wird. Hieran können temporäre Umsatzeinbußen als Folgen der Pandemie und globalen und gesamtwirtschaftlichen Turbulenzen strukturell nichts ändern. Der Berliner Büromarkt weist nach den Erhebungen von Aengevelt Research Anfang 2024 ein Angebotsdefizit von rd. 162.000 m² bzw. 0,8 % des Gesamtbestands auf, wenn man Fluktuationsreserve, strukturellen und latenten Leerstand herausrechnet.
Die robust hohe Büroflächennachfrage zeigt sich zum Beispiel auch an der beachtlichen Vorvermarktungsquote neuer Projektentwicklungen von rd. 65 %. Auch wenn Aengevelt Research für die Jahre 2024 und 2025 relativ hohe Fertigstellungsvolumina von 700.000 m2 bzw. 650.000 m2 erwartet, bleibt der Berliner Büromarkt angesichts der hohen wirtschaftlichen Standortdynamik absorptionsfähig.
Als limitierende Faktor ist allerdings das für relevante Marktsegmente chronisch unzureichende Wohnungsangebot zu beachten, das den Zuzug von Fach- und Führungskräften relativiert. Hier verliert Berlin wertvolle Zeit in der Baulandausweisung für bedarfsgerechten Wohnungsbau und durch kostentreibende Regulierungen und Auflagen. Dieser bislang anhaltende Engpass wirkt auch ins Brandenburger Umland.
Chiara Aengevelt, geschäftsführende Gesellschafterin von Aengevelt Immobilien mit Wohnsitz Berlin, fasst zusammen: „Der Zukunftsjob-Report des RWI hat bestätigt, dass sich Berlin zum führenden IT-Standort Deutschlands entwickelt und darüber hinaus ein breites Spektrum an Zukunftsberufen aufweist. Berlin bietet damit nachhaltige Wachstumsperspektiven und erstklassige Bedingungen für Investments in Immobilien aller Assetklassen.“
