16.05.2024 Immobilienverwalter: Aufgaben wachsen, Vergütung hinkt hinterher
Deutschlands Immobilienverwaltungen bewältigen mehr Aufgaben denn je. Doch die Vergütung deckt das höhere Pensum nicht immer ab. In den meisten Fällen erreichen die Unternehmen nicht einmal den Inflationsausgleich. Das geht aus der neuen Verwalterentgeltstudie von BVI, IVD und der Deutschen Immobilien-Akademie hervor. Auf dem Deutschen Immobilienverwalter Kongress am 16. und 17. Mai 2024 in Berlin wurden die Ergebnisse vorgestellt.
Die Studie, die zuletzt 2021 durchgeführt wurde, zeichnet die Entwicklung der Verwalterentgelte nach – von der WEG- und Mietverwaltung bis zu gewerblichen Immobilien. Um eine möglichst breite Datenbasis zu erreichen, haben sich der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V., der Immobilienverband IVD Bundesverband e. V. und die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) erneut zusammengetan. In Zusammenarbeit mit dem Center for Real Estate Studies (CRES) in Freiburg im Breisgau wurden insgesamt mehrere Hundert führende Unternehmen der Wohnungswirtschaft befragt. Die Ergebnisse haben in der Branche für Aufsehen gesorgt, denn: „Die Studie zeigt, dass Deutschlands Verwalter immer noch nicht leistungsgerecht bezahlt werden“, kritisierte BVI-Präsident Thomas Meier auf dem Kongress. „Das Aufgabenspektrum wächst, die Vergütung hinkt hinterher.“
Regelsätze nur minimal gestiegen
Laut Studie zahlen Wohnungseigentümergemeinschaften ihren Verwaltern je nach Größe und Lage des Objekts derzeit zwischen 23,80 Euro und 35,70 Euro je Einheit und Monat. Damit sind die Regelsätze in der WEG-Verwaltung im Vergleich mit 2021 um gerade einmal drei Euro im Schnitt gestiegen. In der Mietverwaltung fällt der Preisanstieg sogar noch geringer aus: Die durchschnittlichen Regelsätze erhöhten sich selbst für große Wohnanlagen nur um 60 Cent. „Damit wird in den meisten Fällen nicht einmal die Inflationsrate abgefedert – geschweige denn die Kostensteigerungen und der Mehraufwand, denen sich Verwalter gegenübersehen“, betonte Meier.
Rund 30 Prozent höhere Lohnkosten
Mit welchen Marktentwicklungen sich Verwalter aktuell konfrontiert sehen, zeigte auf dem Kongress in Berlin DIA-Studienleiter Prof. Dr. Marco Wölfle: Die Branche unterliege demnach nicht nur zunehmenden technischen und rechtlichen Anforderungen, etwa bei Sanierungen; sie habe auch mit spürbar gestiegenen Kosten zu kämpfen. So haben 70 Prozent der Befragten in der Studie angegeben, dass die Energiekosten und der Aufwand für Dienstleistungspartner höher geworden seien. „Neben der Inflationsrate sind außerdem die Löhne um bis zu 30 Prozent gestiegen, denn um qualifiziertes Personal in Zeiten des Fachkräftemangels zu halten, sind attraktive Konditionen erforderlich“, sagt Wölfle. Hinzu kämen Investitionen in die Digitalisierung und eine adäquate Büroinfrastruktur.
WEG-Verwaltung erst ab zehn Einheiten attraktiv
Diese Kosten würden laut BVI in vielen Fällen dringend eine Vertragsanpassung erfordern. Doch nur wenige Verwalter nehmen diese regelmäßig vor – obgleich sich 86 Prozent derzeit als „ausgelastet“ oder „stark ausgelastet“ ansehen. Laut Studie können rund ein Fünftel der Befragten die Vergütungen selten oder gar nicht anpassen. „Hauptsächlich aus Wettbewerbsgründen“, erklärt Verbandspräsident Meier. Gleichzeitig verstärke sich der Trend, die Kosten auf möglichst viele Einheiten umzulegen: Immer mehr Immobilienverwaltungen konzentrierten sich auf mittlere und größere Objekte, besonders in der WEG-Verwaltung. Hier sei das Marktangebot für Gemeinschaften mit zwei oder drei Einheiten fast nicht mehr existent. Erst ab zehn Einheiten sei ein Viertel der Befragten bereit, ihre Dienste anzubieten, bei Häusern mit zehn bis 18 Einheiten seien es bereits zwei Drittel. BVI-Präsident Meier wundert diese Entwicklung nicht: „Bei kleinen Wohngemeinschaften zahlen Verwalter immer häufiger drauf.“ Sie sind laut Studie in der Verwaltung rund 50 Prozent teurer als große Liegenschaften. Ein Drittel der Unternehmen ist daher nicht mehr bereit, WEG-Mandate unter zehn Einheiten anzunehmen.
Modernisierung: Ab 5.000 Euro gesondert abgerechnet
Positiv wurde in Berlin bewertet, dass sich immer mehr Verwalter auf Modernisierungsmaßnahmen spezialisieren – und die Kosten als zusätzlichen Leistungsposten abrechnen. Für 87 Prozent der Befragten ist dies mittlerweile üblich. Vergütet wird in der Regel mit rund drei bis fünf Prozent der Auftragssumme, sobald diese 5.000 Euro übersteigt. Doch das Zusatzhonorar sei für viele Hausgemeinschaften ein rotes Tuch und erfordere mühselige Überzeugungsarbeit vom Verwalter, kritisiert der BVI. Eine angemessene Verwaltervergütungsverordnung würde hier Abhilfe schaffen und den Mehraufwand rechtssicher regeln. Ein Ziel, das der Verband möglichst vor der nächsten Studie erreicht haben will.
Die Studie, die zuletzt 2021 durchgeführt wurde, zeichnet die Entwicklung der Verwalterentgelte nach – von der WEG- und Mietverwaltung bis zu gewerblichen Immobilien. Um eine möglichst breite Datenbasis zu erreichen, haben sich der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V., der Immobilienverband IVD Bundesverband e. V. und die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) erneut zusammengetan. In Zusammenarbeit mit dem Center for Real Estate Studies (CRES) in Freiburg im Breisgau wurden insgesamt mehrere Hundert führende Unternehmen der Wohnungswirtschaft befragt. Die Ergebnisse haben in der Branche für Aufsehen gesorgt, denn: „Die Studie zeigt, dass Deutschlands Verwalter immer noch nicht leistungsgerecht bezahlt werden“, kritisierte BVI-Präsident Thomas Meier auf dem Kongress. „Das Aufgabenspektrum wächst, die Vergütung hinkt hinterher.“
Regelsätze nur minimal gestiegen
Laut Studie zahlen Wohnungseigentümergemeinschaften ihren Verwaltern je nach Größe und Lage des Objekts derzeit zwischen 23,80 Euro und 35,70 Euro je Einheit und Monat. Damit sind die Regelsätze in der WEG-Verwaltung im Vergleich mit 2021 um gerade einmal drei Euro im Schnitt gestiegen. In der Mietverwaltung fällt der Preisanstieg sogar noch geringer aus: Die durchschnittlichen Regelsätze erhöhten sich selbst für große Wohnanlagen nur um 60 Cent. „Damit wird in den meisten Fällen nicht einmal die Inflationsrate abgefedert – geschweige denn die Kostensteigerungen und der Mehraufwand, denen sich Verwalter gegenübersehen“, betonte Meier.
Rund 30 Prozent höhere Lohnkosten
Mit welchen Marktentwicklungen sich Verwalter aktuell konfrontiert sehen, zeigte auf dem Kongress in Berlin DIA-Studienleiter Prof. Dr. Marco Wölfle: Die Branche unterliege demnach nicht nur zunehmenden technischen und rechtlichen Anforderungen, etwa bei Sanierungen; sie habe auch mit spürbar gestiegenen Kosten zu kämpfen. So haben 70 Prozent der Befragten in der Studie angegeben, dass die Energiekosten und der Aufwand für Dienstleistungspartner höher geworden seien. „Neben der Inflationsrate sind außerdem die Löhne um bis zu 30 Prozent gestiegen, denn um qualifiziertes Personal in Zeiten des Fachkräftemangels zu halten, sind attraktive Konditionen erforderlich“, sagt Wölfle. Hinzu kämen Investitionen in die Digitalisierung und eine adäquate Büroinfrastruktur.
WEG-Verwaltung erst ab zehn Einheiten attraktiv
Diese Kosten würden laut BVI in vielen Fällen dringend eine Vertragsanpassung erfordern. Doch nur wenige Verwalter nehmen diese regelmäßig vor – obgleich sich 86 Prozent derzeit als „ausgelastet“ oder „stark ausgelastet“ ansehen. Laut Studie können rund ein Fünftel der Befragten die Vergütungen selten oder gar nicht anpassen. „Hauptsächlich aus Wettbewerbsgründen“, erklärt Verbandspräsident Meier. Gleichzeitig verstärke sich der Trend, die Kosten auf möglichst viele Einheiten umzulegen: Immer mehr Immobilienverwaltungen konzentrierten sich auf mittlere und größere Objekte, besonders in der WEG-Verwaltung. Hier sei das Marktangebot für Gemeinschaften mit zwei oder drei Einheiten fast nicht mehr existent. Erst ab zehn Einheiten sei ein Viertel der Befragten bereit, ihre Dienste anzubieten, bei Häusern mit zehn bis 18 Einheiten seien es bereits zwei Drittel. BVI-Präsident Meier wundert diese Entwicklung nicht: „Bei kleinen Wohngemeinschaften zahlen Verwalter immer häufiger drauf.“ Sie sind laut Studie in der Verwaltung rund 50 Prozent teurer als große Liegenschaften. Ein Drittel der Unternehmen ist daher nicht mehr bereit, WEG-Mandate unter zehn Einheiten anzunehmen.
Modernisierung: Ab 5.000 Euro gesondert abgerechnet
Positiv wurde in Berlin bewertet, dass sich immer mehr Verwalter auf Modernisierungsmaßnahmen spezialisieren – und die Kosten als zusätzlichen Leistungsposten abrechnen. Für 87 Prozent der Befragten ist dies mittlerweile üblich. Vergütet wird in der Regel mit rund drei bis fünf Prozent der Auftragssumme, sobald diese 5.000 Euro übersteigt. Doch das Zusatzhonorar sei für viele Hausgemeinschaften ein rotes Tuch und erfordere mühselige Überzeugungsarbeit vom Verwalter, kritisiert der BVI. Eine angemessene Verwaltervergütungsverordnung würde hier Abhilfe schaffen und den Mehraufwand rechtssicher regeln. Ein Ziel, das der Verband möglichst vor der nächsten Studie erreicht haben will.
